Услуги, предоставляемые Бюро технической инвентаризации (БТИ). Техническая инвентаризация: виды и особенности проведения Техническая инвентаризация объектов жкх

Документы технического учета

Под техническим учетом недвижимости понимается подробное описание технических характеристик объекта и его индивидуализация. В результате комплекса мер технического учета объект может быть однозначно выделен среди других аналогичных объектов. Процесс технического учета включает в себя присвоение объекту кадастрового номера.

Учет недвижимости осуществляется путем проведения инвентаризации, которая включает в себя:

• Установление границ объекта. У каждого объекта недвижимости определяются физические границы, которые могут быть отражены путем переноса границ на бумажный носитель, а также правовые границы, позволяющие отделить его от смежных объектов;
• Установление местонахождения объекта, которое включает в себя его адрес и схему расположения на местности либо в составе другого объекта;
• Описание основных и вспомогательных характеристик объекта. Заключается в исчерпывающем изложении технических и качественных признаков объекта (материал постройки, этажность и т.д.);
• Указание кадастровой стоимости объекта.

В ходе технического учета органы инвентаризации оформляют персональное инвентарное дело на каждый объект учета, а также осуществляют подготовку следующих документов:

• Планы инвентаризуемых объектов (для многоэтажных зданий и строений предусмотрено создание поэтажных планов объекта);
• Технический и кадастровые паспорта объекта. Данный документ является основанием для постановки объекта на кадастровый учет;
• Технические планы на новые объекты капитального строительства, жилые и нежилые имущественные комплексы;
• Акты обследования зданий и сооружений (составляется в случае установления факта прекращения существования объекта недвижимости).

Каждый документ, составленный в ходе инвентаризации, находит свое отражение в инвентарном деле в виде оригинала или копии. Хранение инвентарных дел осуществляется в архивном фонде, который является часть государственного архива Российской Федерации.

По итогам проведения инвентаризации субъект получает на руки кадастровый паспорт на объект, технический паспорт, выписку из реестра объектов, справку об основных технических характеристиках.

Кто осуществляет технический учет?

Субъектами технического учета являются обладатели прав на существующие или вновь созданные объекты капитального строительства. Для обращения в органы технического учета заявитель должен подтвердить свои полномочия по отношению к инвентаризируемому объекту - представить документы, подтверждающее наличие у него вещного права на данный объект.

В случае первичной инвентаризации нового объекта заявитель предоставляет проектную и разрешительную документацию, согласованную в установленном порядке.

Органами, осуществляющими кадастровый учет, являются Бюро технической инвентаризации, аккредитованные Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии. Органы БТИ создаются как в форме унитарных предприятий, так и в форме частных организаций (ООО).

Сеть Бюро технической инвентаризации в настоящее время не входит в систему государственных и муниципальных органов, является самостоятельным субъектом правоотношений и выступает в роли независимого исполнителя работ на рынке технической инвентаризации.

Правила проведения технического учета

Порядок проведения и правила технического учета определен Постановлением Правительства РФ от 04 декабря 2000 года № 921 «О государственном техническом учете и технической инвентаризации в Российской Федерации объектов капитального строительства».

У каждого Бюро технической инвентаризации есть собственный сайт, на котором содержится вся необходимая нормативная документация в отношении проводимых мероприятий по техническому учету с указанием конкретных видов и стоимости работ.

Базовая стоимость выполнения работ по техническому учету определяется исполнительными органами субъектов Российской Федерации, однако каждое Бюро технической инвентаризации может самостоятельно устанавливать тарифы на свои услуги. Таким образом, стоимость работ различается в зависимости от региона, где находится объект недвижимости, а также от объема работ и срочности их выполнения.

Периодичность проведения технического учета

Законодательство предусматривает периодичность действий по инвентаризации - не реже одного раза в пять лет. Проведенная первичная инвентаризация подразумевает выдачу нового технического паспорта на объект, а вторая и последующие - внесение изменений в паспорт. Также после очередной инвентаризации изменения вносятся и в инвентарное дело.

На практике внеплановая инвентаризация проводится при изменении характеристик объекта (изменение площади, перепланировка, реконструкция).

Факт осуществления технического учета имеет важное значение для осуществления сделок с недвижимостью. Без постановки объекта на учет и выдачи кадастрового паспорта невозможно совершить ни одно юридически значимое действие с недвижимостью.

Также в ходе технического учета рассчитывается инвентарная стоимость объекта, которая имеет значение для целей налогового и бухгалтерского учета.

Учет любых изменений в характеристиках объекта, возникающих в ходе перепланировок, реконструкции, капитального ремонта также проводится в ходе технической инвентаризации.

Слово "инвентаризация" имеет латинские корни. В переводе оно означает "опись имеющегося имущества". Порядок технической инвентаризации объектов недвижимости предполагает их выявление в натуре и оформление по установленным правилам. Данная процедура может выполняться в отношении имущества, находящегося в частной, муниципальной либо государственной собственности. Рассмотрим далее основы технической инвентаризации объектов недвижимости.

Общие сведения

Все объекты нежилого и жилого фонда подлежат обязательной инвентаризации и учету. Они должны быть включены в соответствующие госреестры. Государственная техническая инвентаризация и учет объектов недвижимости направлены на установление их принадлежности. Они предполагают совершение систематизированных действий по сбору, обобщению, хранению сведений о состоянии, составе, стоимости имущества и его правообладателе. Проведение технической инвентаризации объектов недвижимости относится к компетенции специализированных учреждений или унитарных предприятий. В описи в качестве единицы используется отдельно расположенное основное здание, домовладение. Основу текущей техинвентаризации составляют данные обследования сооружений и сплошного обхода.

Классификация

Существуют следующие виды технической инвентаризации объектов недвижимости:

1. Внеплановая.
2. Плановая.
3. Первичная.

Последняя осуществляется в отношении всех сооружений, опись по которым ранее не была проведена. По результатам процедуры на каждый объект оформляется техпаспорт. Его форма и состав сведений, присутствующих в нем, определяются Минэкономразвития и торговли.

Важный момент

Техпаспорт выступает в качестве документальной основы для ведения Единого госреестра. При этом он не является правоустанавливающей бумагой. Для получения свидетельства, подтверждающего возникновение, прекращение, переход либо ограничение права на имущество, необходимо обратиться в уполномоченный орган – Регистрационную службу.

Специфика

По результатам первичных мероприятий каждому сооружению/домовладению присваивается номер. Такая техническая инвентаризация объектов недвижимости выполняется при:

1. Изменении качественных характеристик. Это может быть перепланировка, реконструкция, снос, переоборудование, возведение и проч.
2. Заключении сделок, подлежащих госрегистрации.

Плановая техническая инвентаризация объектов недвижимости выполняется при наличии изменений, появившихся после первичной процедуры, для отражения их в документации. Она осуществляется не реже 1 раза в 5 лет. Техническая инвентаризация объектов недвижимости, а также выдача соответствующих документов производится юрлицам и гражданам за плату. Она не является госпошлиной. Таковыми являются, например, таможенные сборы за таможенное оформление. Это оплата непосредственных услуг кадастровых инженеров. Однако ее размер и правила взимания определяются в законодательстве.

Организация технической инвентаризации объектов недвижимости

Процедура предполагает выезд специалистов (кадастровых инженеров) по адресу расположения имущества. На месте выполняется обследование и производятся обмеры. Инструкция по технической инвентаризации объектов недвижимости предусматривает осмотр всех конструктивных элементов сооружения/помещения. В здании, например, обследуются подвалы, шахты лифтов, чердаки, помещения. Осмотру подлежат и технические этажи. В процессе мероприятий устанавливается точная площадь всех помещений. В качестве объектов инвентаризации могут также выступать дороги. На них также составляются паспорта, а сведения о них включаются в Единый госреестр.

Нормативная база

В целях формирования единых принципов учета объектов были приняты соответствующие законы и методические рекомендации. К ключевым нормативным актам следует отнести:

1. ФЗ №122, регламентирующий правила регистрации имущества и сделок с ним.
2. Положение о госучете жилфонда РФ. Оно утверждено правительственным постановлением №1301 от 13.10.1997 г.
3. Правила ведения ЕГР.

Непосредственные мероприятия, касающиеся обследования сооружений/помещений, определяет инструкция по технической инвентаризации объектов недвижимости.

Правила формирования ЕГР

В соответствии со сведениями, полученными после проведения технической инвентаризации, составляется Единый госреестр. Он ведется на электронных и бумажных носителях. В случае наличия расхождений между данными используются сведения, присутствующие в бумагах. Для каждого объекта составляется учетная техническая документация. Она группируется в дело. Подлинники документов, хранящиеся в архивах, не предоставляются, если иное не предусмотрено в законодательстве. В Единый госреестр заносятся сведения о наличии, местоположении, назначении, фактическом использовании, состоянии, составе и стоимости объекта на конкретную дату (последней проверки).

Государственный технический учет

Он обязателен для жилых и специализированных домов (общежитий, гостиниц, приютов, интернатов и проч.), квартир, служебных и прочих (нежилых в том числе) помещений, находящихся в иных строениях, вне зависимости от формы их собственности. Он предполагает оперативные, статистические и бухгалтерские процедуры. Основу учета формируют технические мероприятия. Они выполняются вне зависимости от принадлежности сооружений/помещений, по единой для всей территории РФ системе. Техучет включает в себя техническую инвентаризацию и регистрацию документации об обязанностях владельцев (арендаторов, пользователей) по содержанию объектов.

БТИ

Учет недвижимых объектов возлагается на специализированные структуры (муниципальные/государственные). В качестве одного из таких органов выступает БТИ. Это обособленное подразделение управления по учету, инвентаризации и оценке недвижимости. БТИ реализует соответствующие функции в пределах конкретных административно-территориальных единиц. В своей деятельности Бюро техинвентаризации руководствуется конституционными положениями, отраслевыми нормативными актами и методическими указаниями. БТИ выполняет свою работу во взаимодействии с госорганами и структурами местной власти:

1. Учреждениями, уполномоченными осуществлять регистрацию имущества и сделок с ним.
2. Комитетами по землеустройству и земельным ресурсам.
3. Органами ЖКХ.
4. Судами, нотариальными конторами, банками.
5. Органами градостроительства и архитектуры.
6. Страховыми и пожарными службами.

БТИ в соответствии с техническим учетом недвижимых объектов составляет и предоставляет формы статистического наблюдения в территориальные органы госстатистики в сроки и по правилам, установленным Госкомстатом при согласовании с Госстроем РФ.

Ключевые задачи

Технический учет и инвентаризация направлены на:

1. Обеспечение объективной и полной информацией госорганов, осуществляющих надзор в сфере градостроительной деятельности.
2. Создание обобщенной базы данных о соответствующих объектах и их распределении по территории. Реализация данной задачи направлена на совершенствование планирования местности.
3. Обеспечение достоверности и полноты информации о налоговой базе.
4. Сбор и предоставление данных об объектах для ведения статистического учета.
5. Информационное обеспечение работы системы госрегистрации.

Функции БТИ

Бюро осуществляет:

1. Техническую инвентаризацию с последующей паспортизацией жилфонда и прочих недвижимых объектов.
2. Контроль состояния помещений и сооружений.
3. Оценку, переоценку объектов (для целей налогообложения в том числе).
4. Консультационное и информационное обслуживание.
5. Прочую деятельность, касающуюся технического учета недвижимых объектов.

Дополнительно

В качестве результата техинвентаризации выступает технический паспорт. Он составляется на каждое строение/помещение, подвергающееся обследованию. В нем фиксируется наличие осмотренного объекта, его фактическое расположение, владелец, стоимость, технические характеристики, состав, границы, состояние, кадастровый, реестровый и инвентарный номера. Кроме этого, в паспорт проставляется отметка о включении сведений в ЕГР. На каждый объект должно быть открыто дело под соответствующим номером. Оно представляет собой техпаспорт с приложенными к нему документами, которые составляются по результатам обследования. По мере выполнения проверок дело пополняется соответствующими актами. Вся документация по объекту передается на хранение в архив БТИ. Субъекту права на руки выдается копия паспорта, заверенная печатью Бюро и подписью его руководителя.

Историческая справка

БТИ начало свое существование после принятия постановления, регламентирующего инвентаризацию имущества Советов. В 1930 г. был утвержден другой документ, по которому описи подлежал жилфонд госбюджетных структур, кооперативных объединений и частных лиц. По данным документам техническая инвентаризация объектов недвижимости была направлена на:

1. Получение информации для составления балансов народно-хозяйственного комплекса.
2. Обеспечение оценочных показателей для правильного воспроизводства имеющихся основных фондов посредством амортизационных накоплений.
3. Использование оценок и данных инвентаризации строений и земель.

Издание специальных нормативных актов позволило распространить деятельность БТИ на все города, курортные, дачные и рабочие поселки, сформировать финансовую базу, обеспечить применение единых методов. В качестве основного недостатка оценочных данных, полученных в то время, следует назвать отсутствие системы цен и норм. Налоговые и страховые органы в отдельных областях проводили операции на разной рыночной основе. Оценочная стоимость сооружений зачастую сильно занижалась. Это, в свою очередь, уменьшало страховые выплаты и компенсации за ущерб, причиненный стихийными бедствиями.

Соответственно, в госбюджет поступали меньшие суммы налогов. В балансах домоуправлений занижались амортизационные начисления и объем средств, выделяемых на выполнение капремонта. В результате в 1939 г. было издано новое постановление, предусматривавшее генеральную переоценку сооружений на всей территории страны. Это позволило привести данные разных населенных пунктов к единым нормам и ценам. Впоследствии изменения в систему инвентаризации вносились в послевоенное время. В рамках этой работы была восстановлена и расширена деятельность БТИ. В 1960-1972 гг. была проведена новая переоценка с определением износа существовавших основных фондов государства. Завершающим этапом становления системы инвентаризации считается 1982 г. Тогда была выполнена полная переоценка жилфонда, земных зон, коммуникаций для целей госстрахования.

Техническая инвентаризация _ это получение информации о местоположении, количественном и качественном составе, техническом состоянии, уровне благоустройства, стоимости объектов и изменении этих показателей.

По характеру и объему работ техническая инвентаризация разделяется на основную (первичную) и текущую:

Основной (первичной или первоначальной) называется инвентаризация, осуществляемая для получения учетно-технических данных об объекте. Такая инвентаризация осуществляется путем обследования, съемки и технического описания объекта с составлением инвентаризационно-технической документации.

Объектами, подлежащими технической инвентаризации, являются комплексы зданий и сооружений, отдельно стоящие здания и сооружения, как завершенные, так и не завершенные строительством, а также самовольно возведенные, бесхозные и разрушенные здания и сооружения.

Единицей технической инвентаризации и учета является инвентарный объект.

Основным признаком инвентарного объекта технической инвентаризации является назначение, устанавливаемое из разрешительной документации на строительство этого объекта и/или акта ввода в эксплуатацию.

Текущей инвентаризацией является регистрация текущих изменений в составе, состоянии и стоимости строений, учтенных при основной инвентаризации, и производится после капитального ремонта, перепланировки, возведении или сносе строений, а также по другим причинам, вызывающим изменения в учетно-технических характеристиках.

Техническая инвентаризация подразделяется на следующие этапы:

• 1. изучается имеющаяся на объект документация, изготавливаются рабочие чертежи, планы, схемы;
• 2. определяются примерные объемы работ и согласовываются с заказчиком сроки сдачи исполненной учетно-технической документации;
• 3. проводятся натурные работы на объекте учета: обследование и обмер объекта с описанием их конструктивных элементов и определением физического износа, составляются абрисы;
• 4. в камеральных условиях вычерчивается: инвентарный план территории; план, а при наличии конструктивных особенностей - разрезы здания или сооружения; заполняются данными учета разделы технического паспорта;
• 5. проверяются, согласовываются и принимаются выполненные исполнителем работы;
• 6. материалы технической инвентаризации регистрируются в архиве ОТИ.

Техническая инвентаризация объектов недвижимости осуществляетсяна основании договора подряда, заключаемого ОТИ с правообладателем или органом государственной власти или местного самоуправления, принявшим решение о проведении технической инвентаризации.

Техническая инвентаризация объекта недвижимости, находящегося в общей (совместной или долевой) собственности, может проводиться ОТИ по заявлению любого из собственников на основании заключенного с ним договора подряда.

Установление конкретных составляющих объекта недвижимости производится правообладателем на основании проектной документации на строительство (реконструкцию), исполнительной учетно-технической документации и разрешения на ввод (акта ввода) здания в эксплуатацию.

Текущая техническая инвентаризация проводится по заявкеправообладателя объекта недвижимости при изменении его технических или качественных характеристик (перепланировка, реконструкция, переоборудование, возведение, разрушение, изменение уровня инженерного благоустройства, снос), а также при совершении с объектом учета сделок, подлежащих государственной регистрации в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Определяются примерные объемы работ и согласовываются с заказчиком сроки сдачи исполненной учетно-технической документации.

Для работ используются исполнительные строительные, геодезические и землеотводные, материалы, технические проекты, сметы и другие чертежи, графики и т. д.

Графические материалы выявляются в эксплуатационных организациях, в подразделениях городского хозяйства, а так же в бюро технической инвентаризации.

По этим материалам определяются границы инвентарных объектов и объемы работ. Составляется сметно-финансовый расчет, составляется график, заключается договор на проведение работ.

Проводятся натурные работы на объекте учета: обследование и обмер объекта с описанием их конструктивных элементов и определением физического износа, составляются абрисы.

При проведении технической инвентаризации на каждый объект изготавливается техническая документация.

Согласно действующим положениям и нормативным документам государственный технический учет проводится по следующим направлениям:

• 1. Здания, к которым относятся жилые и нежилые строения гражданского и производственного назначения.
• 2. Объекты внешнего благоустройства, а именно: проезды, площади,мосты, зеленые насаждения и др.
• 3. Объекты передающих устройств: сооружения водо-, теплои электроснабжения, канализации, связи, нефте- и газопроводов и др.
• 4. Объекты электротранспорта: сети и сооружения, обеспечивающие движение трамвая и троллейбуса, парки и депо для их обслуживания.

В связи с этим особое внимание обращается на определение объектов учета. Так, в соответствии с действующим законодательством, недвижимые объекты, подлежащие техническому учету, можно описать следующими признаками:

• -прочно связанные с землей;
• -их назначение.

Связь объекта градостроительной деятельности с землей не означает, что он обязательно располагается на земельном участке или имеет в своем составе обособленную территорию.

Поэтому основным признаком для объекта технического учета является назначение, устанавливаемое из разрешительной документации на строительство этого объекта или целью отвода земельного участка, например: водовод, теплотрасса, школа, больница и т. п.

Таким образом, объектом (единицей) технического учета является инвентарный объект:

• - отдельно расположенное здание или сооружение; коммуникации; объект внешнего благоустройства;
• - комплекс - совокупность зданий, хозяйственных строений и/или сооружений, связанных общим назначением и находящихся на обособленном земельном участке.

При проведении технической инвентаризации на каждый объект в ОТИ, составляется технический паспорт, к которому прилагаются:

• - горизонтальные (в том числе поэтажные) планы, продольные и поперечные разрезы строений или сооружений;
• - инвентарный план (план территории) с ситуацией, составляющий объект инвентаризации;
• - абрисы и другой полевой материал.

Измеряются и заносятся в абрис все строения постоянного типа, связанные с землей фундаментами или столбами, а именно:

• - основные здания и пристройки к ним;
• - строения служебного назначения: сараи, конюшни, навесы, ледники, погреба и др.;
• - сооружения: ограды, заборы, колодцы, мусорные ямы, тротуары,
• - замощения (проезды, площадки), фонтаны и пр.

Не подлежат съемке строения переносные, временного характера.

К зданиям относятся архитектурно-строительные объекты, назначением которых является создание условий для труда, жилья, социально-культурного обслуживания.

В камеральных условиях вычерчивается: инвентарный план территории; план, а при наличии конструктивных особенностей - разрезы здания или сооружения; заполняются данными учета разделы технического паспорта. Порядок составления документации по формам технического паспорта на объекты градостроительной деятельности примерно следующий.

Набором форм 1-ТП, 2-СО, 3-ПН, 4-ЗУ, 5-ОС, 6-СС, 7-ПУ, 8-ДС, 9-ЗН, формирующих страницы Технического паспорта, можно составить документацию на объект, а также Сводный технический паспорт на комплексы объектов недвижимости, организованные для различных производственно-хозяйственных целей.

Документация комплектуется в инвентарное дело, которому присваивается отдельный инвентарный и реестровый номера. Для объектов, на которые отсутствовали утвержденные в установленном порядке формы технических паспортов, последние составляются а основе форм и инвентарных карточек в зависимости от вида объекта.

В рамках реализации Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости» № 221-ФЗ от 24.07.2007, вступившего в силу 1 марта 2008 года приказом Минюста от 18 февраля 2008 года № 32, утверждены формы кадастровых паспортов, которые оформляются только для государственной регистрации объекта недвижимого имущества и оформления права собственности. Установлен переходный период до 1 января 2013 года. Именно с этого момента планируется по всей стране ввести кадастровый учет объектов недвижимости, в результате которого процедура описания объектов и постановки их на учет полностью поменяется.

В переходный период государственные органы, занимающиеся технической инвентаризацией, должны свою деятельность выполнять в полном объеме и получать все характеристики, которые они получали до изменения законодательства, т. е. полностью вычерчивать все планы, подсчитывать инвентаризационную стоимость и т. д. Следовательно, технические паспорта будут использоваться и оформляться в течение всего переходного периода.

Концепция, принятая правительством, такова: планируется создать Федеральные автономные учреждения, которые будут заниматься кадастровым учетом и регистрацией прав собственности на объекты недвижимого имущества. Будут созданы объединенные реестры (системы учета).

Форма кадастрового паспорта, представленная в Законе 221-ФЗ, отличается от формы технического паспорта тем, что содержит только те сведения, которые необходимы для регистрации прав на объекты недвижимости. Все остальные характеристики, получаемые в процессе проведения технической инвентаризации: материал фундамента и стен, параметры помещений, наличие окон, дверных проемов, водопровода, канализации и т. п. и учитываемые в техническом паспорте, в кадастровом паспорте не указываются. Он содержит минимум характеристик и состоит из двух страниц: одна с описанием объекта недвижимости, вторая - ситуационный план.

Проверяются, согласовываются и принимаются выполненные исполнителем работы.

Согласование документации с Заказчиком, передача ему оригинала технической документации и подписание акта приема-передачи выполненных работ.

Проверка и приемка выполненных работ.

Определение инвентаризационной стоимости объекта в случае принадлежности его физическому лицу

Материалы технической инвентаризации регистрируются в архивеОТИ.

Для хранения инвентаризационно-технической документации на объекты градостроительной деятельности в организации технической инвентаризации предусматривается архив.

Материалы, поступающие в архив, оформляются в установленном порядке.

Основной единицей хранения документов является инвентарное дело или иные инвентаризационно-технические материалы.

В результате основной (первичной) инвентаризации объекта инвентарное дело может быть сформировано из технического паспорта и приложений к нему. Впоследствии дело может дополняться материалами текущей инвентаризации и копиями правоустанавливающих документов, касающихся правообладателей объекта учета.

Инвентарное дело на объект брошюруется на три отдельные группы документов.

К первой группе следует относить материалы, составленные в результате последней инвентаризации.

Ко второй группе относятся все правоустанавливающие документы или копии с них, сброшюрованные в хронологическом порядке.

К третьей группе - абрисы, журналы подсчета площадей, технические документы, составленные в результате предшествующей инвентаризации, расположенной в указанной выше последовательности.

Документы, утратившие значение в связи с заменой их новыми, должны содержать отметку «погашено». «Дата». «Подпись».

Нумерация документов ведется самостоятельно по каждой группе.

В архиве поступающие дела регистрируются в соответствующих инвентарных книгах.

Так, дела на здания гражданского назначения отражаются в инвентарной книге на домовой фонд. Дела на сооружения благоустройства и передающие устройства отражаются в инвентарной книге на объекты внешнего благоустройства и инженерные сети.

Инвентарная книга на жилой или нежилой фонд, объекты внешнего благоустройства и т. д. заполняется в порядке комплектации дел в целом по каждому населенному пункту, производственно-технологическому комплексу и т. д. без ограничения их по фондам.

На основании материалов учета отдельных объектов, хранящихся в архиве, составляются различные справки, отчетность, выписки и сводная инвентаризационно-техническая документация по зданиям и/или сооружениям в населенном пункте, промышленной площадке, электроснабжению населенного пункта и т. п.

Так, при приемке в эксплуатацию жилого дома в комплект документации включают справку местного бюро технической инвентаризации о количестве общей и жилой площади дома, которая составляется по данным технической инвентаризации здания.

По окончании паспортизации жилых зданий составляется сводный паспорт на жилищно-эксплуатационную контору (домоуправление, жилищно-коммунальный отдел, жилищно-коммунальная контора, кондоминиум), а впоследствии составляются сводные паспорта по жилищному управлению и по городу или области в целом.

инвентаризация недвижимость кадастр строительство

Начальная (первичная) инвентаризация недвижимости выполняется непосредственно после завершения строительства объектов. Она включает в себя описание строения по главным признакам, а также отображает размещение здания на земельном наделе.

Также этот процесс охватывает общие параметры строения, экономические показатели, учет несовпадений между документацией на объект и его реальными характеристиками.

Начальная инвентаризация проводится за фиксированную плату, региональными БТИ, по месту размещения строения.

Стандартная (текущая) инвентаризация выполняется после капитального изменения планировки, переустройства, реконструкции здания, демонтажа его части или возведении дополнительных сооружений. Также данный вид инвентаризации обязателен к проведению при заключении сделок, подлежащих учету в госструктурах.

Каждые 5 лет проводится техническая проверка планового характера, с целью выявления изменений и расхождений .

Все выявленные замечания, прочие данные заносятся в паспорт и другую документацию, предусмотренную в БТИ.

Что такое техническая инвентаризация объектов недвижимости?

Рассматриваемый процесс представляет собой подготовку, изготовление и составление паспорта объекта, который является конечным этапом проведения проверки.

Данные меры могут потребоваться в следующих случаях:

• При сдаче новых объектов;
• В случае капремонта строения;
• В период оформления регистрации и доказательства прав на недостроенные объекты;
• При проведении аналогичных действий с недвижимостью, которая появилась вследствие раздела, совмещения или долевого отторжения имущества.

Объекты, подлежащие обязательной технической инвентаризации:

• Строения, имеющие общественную и производственную направленность;
• Жилые многоэтажки;
• Общежития;
• Индивидуальные жилые дома;
• Гаражные строения, беседки, дачи и прочие хозяйственные постройки.

В ходе проведения рассматриваемого процесса проверке подлежат основные конструктивные элементы (состояние стен, фундамента, элементов перекрытия, крыши, отопления и вентиляционной системы). Подлежат внесению в опись все объекты некапитальной постройки (теплицы, летний душ, времянки и прочее).

Стоит отметить, что осуществление строительных работ, на которые не оформлено официальное разрешение, не считаются помехой технической паспортизации и выдачи прочих соответствующих актов.

По окончании инвентаризации, проводятся расчеты площади объекта, состояния конструкций и степень их износа. Учитывая все материалы, полученные в ходе проверки, оформляется техпаспорт, а при необходимости, выписка о состоянии конструктивных элементов строения.

Превалирующими задачами, которые решает проведение технической проверки недвижимости, являются следующие моменты:

1. Оповещение достоверными сведениями и объективной информацией органов власти, которые контролируют градостроительный процесс.
2. Сбор общей информационной базы об строительных объектах, их размещении на территории (для корректировки планирования развития населенного пункта).
3. Обеспечение достоверных сведений о налоговой базе.
4. Информационная поддержка системы госрегистрации прав на недвижимость и проведение сделок в соответствующей сфере.
5. Обобщение сведений о капитальном строительстве для статистики.

Проведение технической инвентаризации объектов

В соответствие с настоящим законодательством, проведение рассматриваемого процесса возлагается на территориальные органы (БТИ), по месту размещения здания.

Техническая проверка по инвентаризационному принципу объектов недвижимого имущества выполняется лицами хозяйствования, среди которых имеется не менее одного представителя, ответственного за исполнение определенного вида услуг, связанных с архитектурой и строительными проектами.

Кроме того, они должны пройти профессиональную аттестацию с выдачей подтверждающего сертификата.

Кроме, указанных выше обязательных случаев проведения процедуры, она может выполняться по желанию владельца.

Основываясь на материалах проведения проверки, составляются необходимые документы и паспорта, которые удостоверяются подписью руководителя, печатью хозяйственника, подписью исполнителя с указанием номера и серии сертификата.

Порядок проведения технической инвентаризации

Проведение рассматриваемого процесса включает в себя следующие этапы:

• В территориальном БТИ оформляется заявка и осуществляется выезд специалиста непосредственно на объект.
• Выполняются необходимые замеры и прочие работы, прописанные в соответствующих инструкциях и нормативных документах («Правила проведения технической инвентаризации», «Свод укрупненных показателей стоимости объектов, при помощи которых выполняется оценка малоэтажных зданий»).
• Завершающим этапом проведения техинвентаризации объекта недвижимости является оформлением официального документа – техпаспорта.

Стоимость процесса и сроки зависят от объекта недвижимости.

Инструкция о порядке выполнения технической инвентаризации недвижимого имущества

Общие положения документа:

• Представленная инструкция разработана с учетом норм настоящего законодательства. Ее положения обеспечивают деятельность субъектов хозяйствования в нормативно-правовом поле.
• Документ аргументирует и упорядочивает методику ведения технической инвентаризации возведенных или реконструированных строений, хозяйственных сооружений. Основной целью является следующее:

1. определение реальной площади и объема зданий;
2. исследования и оценивание текущего состояния объектов;
3. учет стоимости строений.

Техинвенторизация проводится в следующих случаях:

1. после возведения новостроек или капитального ремонта зданий перед принятием их в эксплуатацию;
2. до проведения госрегистрации права собственника на здание, находящееся в процессе возведения;
3. в аналогичной ситуации, возникшей при разделе, объединении недвижимости или долевого участия;
4. по желанию заказчика.

• Инструкция актуальна для всей территории страны и является основным документом для инвентаризации объектов недвижимости, независимо от формы собственности.
• Рассматриваемый процесс проводится субъектами хозяйствования, с присутствием представителя, ответственного по части архитектурных построек, имеющего соответствующий сертификат и прошедшего государственную аттестацию. На основе материалов техинвентаризации оформляются техпаспорта и инвентаризационные акты. Они должны быть заверены печатью и подписями руководителя, исполнителя работ с указанием номера и серии свидетельства о соответствующей квалификации. Сроки выполнения работ указываются в договоре, как и оплата услуг.
• Инвентарное дело составляется на конкретный объект на все время до демонтажа, и находится по его местонахождению в БТИ.
• Указанные государственные строительные правила не распространяются на жилые здания, которые возведены по нормам СНиП 2.08.01.89.
• Для надлежащего проведения инвентаризации объекта недвижимости, между участниками услуги заключаются соответствующие договора.
• Обработка и передача персональной информации должна осуществляется в соответствии с действующим законодательством.

Паспортизация объектов недвижимости

Паспортизация является финальным этапом в проведении инвентаризации, выдается по заказу владельца на каждый объект, находящийся во владении собственников в населенных пунктах.

Документ содержит следующую информацию:

• Данные о площади и объеме строения, учитывая нежилую часть, размещение на участке и дополнительные пристройки.
• Конструктивные характеристики (вид объекта, его предназначение, состояние фундамента, крыши, стен и прочих значимых элементов).
• Иногда может указываться инвентаризационная стоимость объекта недвижимости. Здесь вы можете прочитать, .

Получение техпаспорта на недвижимость при проведении инвентаризации имеет большое значение для владельцев объекта. Его составление требует грамотного подхода и участия специалистов.

Из этого можно сделать вывод, что техническую инвентаризацию объекта недвижимости следует доверять профессионалам, которые подтвердили свою репутацию в этой области.

Техническая инвентаризация - это подробная характеристика недвижимости с учетом качественных и количественных показателей. Основная цель процедуры - сверка полученных данных, учет проведенных изменений. При помощи инвентаризации учитывается имущественное положение юридических лиц. Инвентаризация позволяет определить степень изношенности объекта недвижимого имущества, что может повлиять на увеличение или снижение кадастровой стоимости.

Объекты, подлежащие инвентаризации

Объектами, которые требуют проведения технической инвентаризации, являются единицы учета, с определенными характеристиками и юридическим статусом.

Объектом может выступать целый имущественный комплекс, либо при необходимости одна единица учета разбивается на несколько, о чем составляется сопроводительная документация. Как правило, при дроблении комплекса сооружений предполагается возведение стен или заборов в качестве разграничительной линии. Не допускается условное разграничение.

Помимо этого, проведение технической инвентаризации требуется при незавершенном строительстве и самострое с целью подтверждения законности постройки и бесхозных сооружений.

Инвентаризации подлежат также объекты внешнего благоустройства, то есть площадки, мосты, проезды и даже зеленые насаждения. Подпадают в эту категорию и объекты передающих устройств, электротранспорта, то есть канализации, нефтепроводы и прочие объекты.

Действующее законодательство предусматривает неразрывную связь между земельным участком, его целевым назначением и самим объектом, подлежащим инвентаризации.

Виды

Законодательством выделяется 3 вида инвентаризации недвижимого имущества:

• первичная;
• плановая;
• внеплановая.

Первичная проводится с целью постановки на учет недвижимого имущества, составления плана и паспорта. Данный вид работ предполагает точное определение месторасположения сооружения и тип правообладания.

Плановые работы проводятся с периодичностью в 5 лет, но не чаще чем 1 раз в 3 года. Инвентаризация может быть инициирована региональными властями.

Внеплановую или текущую техническую инвентаризацию инициируют сами собственники недвижимости через подачу соответствующего заявления в БТИ на платной основе. Такая инвентаризация может потребоваться после перепланировки, переоборудования или изменения других характеристик.

Уполномоченные субъекты

Бюро технической инвентаризации - это основное уполномоченное юридическое лицо, которое может проводить инвентаризацию. У данного учреждения филиалы по всей стране, и в архивах этого лица хранятся все данные о жилом фонде страны. Органы БТИ тесно сотрудничают с Росреестром, ЖКХ и ЖЭУ, с местными отделами архитектуры и комитетами по земельным вопросам, другим структурными подразделениями органов власти.

Плановая государственная техническая инвентаризация проводится специальными унитарными или государственными учреждениями, которые уполномочены на данный вид работ Федеральным агентством субъектов. Сверку по земельным участкам проводит «Ростехинвентаризация», отделения которой находятся также по всей стране.

Порядок проведения работ

Техническая инвентаризация объектов недвижимости предполагает 2 этапа.

Подготовительный этап	Рабочий этап
Ознакомление с уже имеющимися документами	Проведение замеров в натуре
Определение необходимого количества сотрудников для выполнения работ	Изготовление рабочих чертежей, схем и планов
Подготовка персонала, то есть ознакомление с требования техники безопасности	Составление описания и конструктивных особенностей объекта недвижимости
Заключение договора с заказчиком	Проверка и согласование выполненных работ с заказчиком

В итоге, на каждый объект недвижимого имущества составляется отдельный технический паспорт. Органы БТИ формируют инвентарное дело с присвоением отдельного номера, реестрового и инвентарного.

К одной из составляющих правоустанавливающих документов на объект недвижимого имущества необходимо отнести и акт ввода в эксплуатацию, проектную документацию, если инвентаризация проводится после реконструкции.

Сроки проведения работ

На выполнение работ бюро технической инвентаризации отводится 1 месяц. Если конкретный объект недвижимого имущества имеет большие размеры, высотность и «запутанную» архитектуру, то срок может корректироваться сторонами в договоре.

Как выглядит технический паспорт

По итогу проведения технической инвентаризации объектов недвижимости составляется технический паспорт.

В первом разделе паспорта описываются общие сведения о принадлежности объекта недвижимого имущества.

Во втором разделе документа размещается экспликация и прописываются основания для владения землей, к примеру, свидетельство на право собственности или другие документы.

В третий раздел заносятся описания здания. В 1-ю графу таблицы заносится буквенное обозначение здания. Во второй графе описывается назначение, то есть жилое или нежилое, пристройка. В остальные графы заносятся данные, полученные при измерениях.

В последнем разделе описывается техническое состояние, назначение и стоимость.

К паспорту прилагаются следующие документы:

• горизонтальные, поперечные и продольные планы, разрезы;
• ситуативный план территории, то есть с привязкой к конкретной местности;
• материалы полевых работ и абрисы.

Инвентаризация земель

Как и другое недвижимое имущества, все земли, которые не относятся к категории сельскохозяйственных, подлежат обязательной технической инвентаризации. В ходе проведения работ уточняется месторасположение участка, состав земли и определяются качественные характеристики, площадь. После выполнения работ составляется кадастровый паспорт с описательной частью и ситуационным планом. Инвентаризация земли требуется чаще всего при необходимости переоформления прав владения на участок.

Межевание земель - один из видов технической инвентаризации. Это комплексные работы, которые проводятся при необходимости восстановления и закрепления границ на местности. Как правило, техническая инвентаризация объектов недвижимости обязательно проводится при получении нового земельного участка, как юридическими, так и физическими лицами. Возможно, что ранее выданные правоустанавливающие документы были оформлены без закрепления границ на местности. Восстанавливать границы приходится и при возникновении споров между соседями.

Как и все виды проектно-изыскательных работ, имеют возможность проводить юридические и физические лица, получившие право на проведение такой деятельности через оформление лицензии.

Этапы проведения работ:

• анализ существующих документов;
• полевые обследования и составление технического проекта;
• согласование границ с собственником и смежниками;
• определение точной площади и составление чертежа границ;
• формирование межевого дела и передача в архив.

Кадастровый паспорт

В отличие от технического плана на объекты технической инвентаризации, кадастровый план подразумевает краткое изложение информации, которая располагается всего лишь на 2 листах. На первой странице кратко описывается объект, на 2-й - ситуативный план.

Инвентаризация объектов внешнего благоустройства

К объектам внешнего благоустройства относят:

• сооружения для сбора и вывоза бытовых и других отходов;
• насосные станции и прочие сооружения водоснабжения и канализации;
• внешнее освещение и рекламу;
• зеленые насаждения;
• сооружения систем инженерной защиты территории;
• бытовые помещения на территориях жилых застроек;
• малые архитектурные формы.

Техническая инвентаризация недвижимости в данном случае может быть первичной и текущей. Последняя проводится для уточнения и внесения изменений, которые произошли после проведения первичной процедуры инвентаризации.

Если инвентаризируемые объекты имеют единое административное наименование, но находятся на балансе разных государственных структур, то составляется все равно 1 паспорт, где отражается принадлежность отдельным пользователям земли. Стоимость и порядок проведения работ определяется департаментом благоустройства города или поселка.

Как и в других случаях, техническая инвентаризация состоит из установления площади объекта, границ, недвижимость классифицируется и наносится на схему. Затем описываются количественные и качественные характеристики, состояние элементов и степень износа.

Борьба с монополией

Технический учет и техническая инвентаризация ранее являлись прерогативой государственного бюро технической инвентаризации. Для устранения негативных последствий монополизма на сегодняшний день внедрена система аккредитации государственных предприятий.

Хотя если паспорт утрачен, то все же лучше обратится в БТИ, так как хранителями архивов все же являются эти органы.

Следует отметить, что не стоит пренебрегать процедурой изготовления технического паспорта и периодическим его обновлением. Без этого документа будет невозможно оформить права на недвижимое имущество, подарить его или продать. Для юридических лиц этот документ является основанием для начисления амортизационных отчислений и налогов.